Comment estimer le budget de votre achat immobilier ?
Bien connaître votre budget d’achat vous permet de bien appréhender votre capacité d’achat. Vous avez un projet immobilier ? Vous souhaitez acquérir un bien à habiter ou à louer ?
Bien préparer votre budget d’achat immobilier vous évitera bien des surprises et connaître votre épargne et votre capacité d’emprunt est indispensable. Un emprunt est un engagement pour de nombreuses années, vous devez prendre en compte ces futurs remboursements. En général, en estimant votre budget d’achat, les banques conseillent de ne pas dépasser un taux d’endettement de 33%.
Définissez, d’un côté vos revenus, apports et épargnes, de l’autre, vos charges fixes, crédits, dettes, pensions alimentaires, loyers, impôts. Ajoutez également au calcul de ce budget immobilier, les frais d’acquisition, de notaire, d’agence, les frais de rénovation, de décoration éventuellement, les charges de copropriété.
Grâce à tous les éléments, un banquier pourra étudier votre demande d'achat et ainsi vous indiquer les conditions de votre emprunt. Son objectif est d'établir un financement en fonction de ces derniers. Une fois cette étape réalisée, vous pouvez vous consacrer au choix de votre acquisition.
Revenus à considérer dans le calcul du budget immobilier
Ils sont constitués de :
1. Les salaires 2. Les primes : vacances, 13ème mois, etc … 3. Les revenus de placements financiers 4. Les économies 5. Les allocations familiales 6. Les revenus fonciers
L’apport personnel à considérer dans le calcul du budget immobilier
Plus il est important, mieux vous pourrez négocier le taux d’intérêt de votre budget-achat avec votre banque. Vous pouvez également bénéficier d’aides de l’Etat : s’il s’agit de votre premier achat dans le neuf, vous pouvez obtenir une aide appelée PTZ, dans le cas d’un achat dans l’ancien avec rénovation, vous obtiendrez un Prêt Action Logement.
Taux d’endettement nécessaires à l'estimation du budget d’un achat immobilier
Définition : Le taux d’endettement correspond au rapport entre les revenus mensuels et les charges financières mensuelles, soit par exemple :
Mensualité : 500 euros, salaire : 1800 euros
Le calcul est donc celui-ci : 500 X 1800 X 100 = 27.7 %
Les charges financières sont :
1. Crédits en cours 2. Assurances : automobile, habitation, prévoyance 3. Impôts : revenus, taxes foncières et habitation 4. Frais de fonctionnement fixes : électricité, chauffage, eau, internet
A cela, il faut ajouter les frais du nouvel emprunt :
1. Frais de dossier 2. Honoraires de l’agence 3. Hypothèque ou garantie 4. Assurances 5. Et remboursement du prêt en question
II. Calculer la capacité d’emprunt
Le montant des mensualités de remboursement d’un prêt ne doit pas être supérieur à vos revenus, afin de pouvoir payer aisément et régulièrement les charges fixes et les dépenses de la vie courante. Quand les frais fixes + le remboursement de crédit dépassent le montant des revenus mensuels, on parle de surendettement.
Un bon conseil à suivre dans le calcul du budget d’un achat immobilier : Ne jamais investir tout son apport personnel dans le calcul du remboursement. Il est fortement recommandé de garder une partie de l’épargne de sécurité en cas de dépenses imprévues, et autres aléas.
Par exemple, il vaut mieux ne pas intégrer dans les dépenses les revenus variables comme les primes, par exemple.
Une fois que vous avez choisi dans quelle région vous souhaitez investir, vous pouvez faire le calcul de vos mensualités en prévoyant cette marge d’aisance et de précaution, car un prêt vous engage pour de longues années et vous aurez peut-être à faire face à des accidents de vie.
III. Dépenses à prévoir dans votre budget immobilier
Le choix de la région, de la ville où vous voulez investir dans l’immobilier va être déterminant dans la constitution de votre dossier. Le prix du mètre carré, très variable d’un endroit à l’autre, va souvent influencer ce choix : nombre de pièces, de mètres carrés, prestations…
A partir de là, posez tous les éléments de votre calcul : (REVENUS + APPORT) -( DÉPENSES PRÉVISIBLES + MARGE POUR IMPREVISIBLE)
Les différents coûts induits pas un achat immobilier sont
- FRAIS D’ACQUISITION : Ils dépendent du prix du bien acheté : Prix du bien lui-même + frais dossier interbancaire + frais d’assurance emprunteur + frais de notaire + frais d’agence
- MENSUALITES A REMBOURSER : Envisager et comptabiliser également les crédits déjà en cours
- LOYERS ACTUELS : Comprend les loyers de l’appartement déjà occupé
- DÉPENSES COURANTES : Électricité, chauffage, eau, téléphone, Internet
- IMPÔTS ET TAXES : Comprend l’impôt sur le revenu actuel + taxe foncière + taxe d’habitation
- INSTALLATION DU FUTUR LOGEMENT : Charges de copropriété, déménagement, travaux d’installation, décoration
IV. Accéder à un crédit immobilier
Les avantages du prêt immobilier sont :
1
Le premier avantage est que le prêt permet de ne pas débourser une grosse somme d’un coup, mais d’effectuer de petits versements mensuels.
2
Le prêt permet également à des personnes aux revenus faibles ou moyens d’accéder à la propriété et d’en profiter immédiatement.
3
Que les taux d'intérêts soit bas ou élevés, faire un crédit pour acheter un bien immobilier reste une bonne solution. En effet, il faut veiller à ne pas faire n'importe quoi, mais le prêt immobilier est une bonne solution pour agrandir son patrimoine.
4
Emprunter pour investir dans l’immobilier locatif est le seul moyen d’investir quand on ne dispose pas des fonds nécessaires. Aujourd’hui, on emprunte avec des taux entre 1 et 2 % pour réaliser un bien loué qui rapporte entre 3 et 6 %.
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L’argument le plus sûr en faveur du crédit est qu’en cas de décès de l’emprunteur, c’est la banque qui rembourse les mensualités.
6
Autre point intéressant en cas d’investissement locatif, l’achat à crédit déduit de l’impôt sur le revenu le montant des intérêts des mensualités.
7
En ce qui concerne le montant des mensualités à rembourser, il est fortement conseillé de ne pas dépasser ⅓ de vos revenus, soit moins de 33 %.
8
Autre point intéressant, dans le cadre d’un investissement locatif, le montant des loyers perçus finance le remboursement du prêt.
Le crédit immobilier est un prêt à long terme pour accéder à la propriété, en compensation d’une garantie, le choix d’un crédit immobilier se fait selon certains critères :
- le montant emprunté - le nombre d’années - le taux du crédit
Les records historiques des taux d’intérêt ouvrent la voie royale aux investisseurs. Ces dernières années ont connu un record des ventes de maisons et d'appartements.
V. Conclusion
Aujourd’hui, les prix de l’immobilier augmentent et les taux d’intérêt diminuent, ce qui fait le bonheur des investisseurs. Nous arrivons à la conclusion que celui qui s’endette s’enrichit !
Il est plus intéressant d’emprunter pour se constituer un patrimoine que dépenser ses économies. L’investisseur qui dispose d’un capital a tout intérêt à placer son argent tout en ayant recours en même temps à un emprunt pour réaliser un investissement de rapport.
Celui qui ne dispose pas d’apport personnel peut, malgré tout, emprunter pour réaliser un investissement locatif, car emprunter à 1 % rapporte entre 3 et 5 % !
Sachez aussi que plus votre apport personnel est important, plus vous diminuez la durée, les risques et les coûts d’emprunt.
